Nuove regole per gli affittuari nel 2027

Il 2027 porta i cambiamenti più grandi degli ultimi dieci anni per gli alloggi privati. Arrivano nuove regole per gli affittuari nel 2027. Viene introdotto il numero di registrazione obbligatorio per gli annunci su Booking e Airbnb. Arriva una Legge sulle attività ricettive completamente nuova, con ricategorizzazione ogni dieci anni. Il Governo propone di prorogare le autorizzazioni temporanee fino a fine 2030. Aumenta anche l’imposta forfettaria per letto nelle destinazioni più sviluppate. Di seguito una panoramica di ciò che è stato adottato e di ciò che è ancora in Parlamento. Scoprite cosa potete fare entro fine 2026 per arrivare pronti alla stagione 2027.

Numero di registrazione: senza non si può pubblicare sulle piattaforme

La novità più grande arriva dall’Unione Europea. L’obbligo deriva dal regolamento europeo sui servizi di locazione a breve termine. Il regolamento si applica dal 20 maggio 2026. La Croazia lo attua tramite la nuova Legge sulle attività ricettive. Sono obbligate le persone fisiche e giuridiche che affittano camere, appartamenti e case vacanza. Riguarda tutti coloro che le pubblicizzano sulle piattaforme di affitto breve. Il numero dovrà essere ottenuto ed esposto nel corso del 2027. L’ottenimento sarà gratuito, digitale e semplice. Il numero viene rilasciato su richiesta dal Ministero del Turismo e dello Sport.

La procedura si svolgerà tramite il sistema esistente eTurizam. Alla richiesta si allega il provvedimento di categorizzazione. Se l’affittuario non ce l’ha, il sistema propone automaticamente la richiesta di categorizzazione. Le sanzioni sono serie. Per annunci senza numero di registrazione le persone fisiche rischiano multe da 2.000 a 6.600 euro. Le piattaforme che non segnalano un numero non valido pagano da 13.000 a 130.000 euro. In alternativa, la sanzione è dall’1 al 6 per cento dei ricavi. Se il numero è falso o manca, la piattaforma deve rimuovere l’annuncio.

Importante: l’obbligo non è ancora in vigore. Il 21 ottobre 2026 il Governo ha approvato la proposta finale della legge. L’applicazione del numero di registrazione è prevista dal 1° maggio 2027. Affittuari e piattaforme hanno così tempo per adeguarsi. Tutte le informazioni ufficiali sono pubblicate dal Ministero del Turismo e dello Sport.

Nuova Legge sulle attività ricettive: cosa cambia

Il Governo ha inviato al Parlamento la proposta di legge a fine giugno 2026. La proposta finale è stata approvata il 21 ottobre 2026 e va in seconda lettura. L’entrata in vigore è prevista per il 1° gennaio 2027. L’associazione SMOi ha presentato alla Commissione Europea una segnalazione tramite la procedura di notifica TRIS. Chiede una verifica della conformità della legge al diritto UE prima dell’adozione. Il testo può ancora cambiare in seconda lettura, ma la direzione è chiara.

Ricategorizzazione ogni dieci anni.

Per gli affittuari privati la ricategorizzazione sarà obbligatoria ogni dieci anni. Hotel e campeggi affrontano la procedura ogni cinque anni. Il termine decorre dall’entrata in vigore del regolamento sui requisiti minimi. Il regolamento deve ancora essere emanato dal ministro. Chi non soddisfa i requisiti sostiene i costi della procedura. Gli enti locali decidono sulla categorizzazione. I consigli comunali possono limitare o vietare la categorizzazione di determinati tipi di strutture. Per quei tipi non sarà più possibile ottenere la categorizzazione. La norma si collega ai Piani di gestione delle destinazioni degli enti turistici.

Fine del trasferimento della categorizzazione al coniuge. In caso di cancellazione, l’affittuario e i familiari stretti non possono ottenere subito un nuovo provvedimento. Vale per coniuge, convivente, partner di vita e figli. Un nuovo provvedimento è possibile solo un anno dopo la revoca dell’autorizzazione.

Obblighi, controlli più severi e multe più alte!

La tassa di soggiorno non pagata comporta la perdita del provvedimento. Lo stato del debito viene accertato al 31 marzo dell’anno in corso per l’anno precedente. Chi entro tale data ha obblighi non saldati perde il provvedimento di categorizzazione

Controlli più ampi. Oltre all’Ispettorato statale, i controlli saranno svolti anche dalla Dogana e dai vigili comunali. Nelle aree protette controllano anche i guardaparco. Indicatori di affitto non registrato sono le frequenti registrazioni di persone diverse durante l’anno. Si aggiungono maggiori consumi di acqua ed elettricità, segnalazioni di terzi, annunci e recensioni degli ospiti.

Multe più alte per chi opera senza provvedimento. Società e artigiani rischiano multe da 5.500 a 20.000 euro per attività senza provvedimento.

Attività ricettive e locali residenziali. Persone giuridiche e artigiani non potranno più ottenere nuovi provvedimenti per appartamenti e camere in locali a destinazione residenziale. Tutte le procedure amministrative passano esclusivamente al sistema eTurizam.

Il testo completo della proposta e i commenti pervenuti sono disponibili sul portale e-Savjetovanja.

Consenso dei comproprietari e concetto di host

Questo obbligo è in vigore dal 2025 e nel 2027 entra nel terzo anno del termine. Per l’affitto breve di appartamenti in condominio il consenso scritto dei comproprietari è condizione per il provvedimento. Gli affittuari esistenti devono ottenerlo entro cinque anni dall’entrata in vigore della legge. Serve il consenso di due terzi dei comproprietari in base alle quote di proprietà. La durata del consenso non può essere inferiore a cinque anni. Chi non presenta il consenso in tempo perde il provvedimento per l’attività. Non è considerato host chi affitta un appartamento in un edificio plurifamiliare o residenziale-commerciale.

Collaborate con noi? Non aspettate. Contattateci e prepareremo per voi la documentazione per il consenso dei comproprietari!

Autorizzazioni temporanee: il Governo propone la proroga fino a fine 2030

Gli affittuari senza legalizzazione completata operano sulla base di autorizzazioni temporanee. Secondo la legge vigente, tali autorizzazioni valgono al massimo fino al 31 dicembre 2026. Nuove richieste non possono essere presentate dal 1° gennaio 2025.

Il 21 ottobre 2026 il Governo ha approvato la proposta finale della Legge sulle attività ricettive. Con essa le autorizzazioni temporanee vengono prorogate fino al 31 dicembre 2030. Sono quattro anni in più rispetto al termine attuale. La proroga riguarda circa 15 mila affittuari. Era una delle principali richieste delle associazioni degli affittuari familiari. L’obiettivo è dare agli affittuari tempo per la legalizzazione e i provvedimenti definitivi. Le regioni comunicheranno al Ministero ogni anno, entro il 30 giugno, i dati sulle autorizzazioni temporanee.

Importante: la proroga non è ancora in vigore. La proposta di legge è stata inviata al Parlamento per la seconda lettura. Finché la legge non sarà approvata, vale il termine del 31 dicembre 2026. Le regioni continuano a invitare gli affittuari a presentare le richieste in tempo. Il nostro consiglio: non aspettate il 2030. Se potete completare la legalizzazione, fatelo ora. La proroga è una rete di sicurezza, non un motivo per rinviare.

L’imposta forfettaria per letto aumenta del 50 per cento

Con le nuove regole per gli affittuari nel 2027 arrivano anche cambiamenti fiscali. Il 10 settembre 2026 il Governo ha inviato al Parlamento un pacchetto di misure fiscali. Se approvato, varrebbe dal 1° gennaio 2027. Nella categoria 1 dell’Indice di sviluppo turistico la fascia sale da 100–300 a 150–300 euro per letto. Nella categoria 2 sale da 70–200 a 100–200 euro. La terza (30–150 euro) e la quarta categoria (20–100 euro) restano invariate. Se il comune non delibera, l’importo di legge sale da 200 a 225 euro. Nella categoria 2 sale da 135 a 150 euro. La maggior parte delle destinazioni costiere rientra nelle prime due categorie.

La maggior parte dei comuni ha finora scelto il minimo di legge. In pratica, per la maggior parte degli affittuari significa un forfait più alto del 50 per cento. L’importo finale entro la fascia è stabilito da ogni comune con propria delibera. Importi e regole aggiornati sono pubblicati dall’Agenzia delle Entrate croata.

Fiscalizzazione 2.0 e fattura elettronica: chi riguarda

Su questo tema regna la maggiore confusione, quindi vale la pena chiarire. L’affittuario privato a forfait non è soggetto né alla fiscalizzazione né alla fattura elettronica. Vale sia nel 2026 sia nel 2027. La ricevuta all’ospite va comunque emessa a ogni incasso. Diverso è il caso di artigiani e società. I soggetti IVA sono già nel sistema di fatturazione elettronica dal 2026. Dal 1° gennaio 2027 l’obbligo vale anche per i soggetti fuori dal sistema IVA. Riguarda le operazioni B2B. Affittate tramite ditta individuale o s.r.l.? Entro fine anno dotatevi di un programma per la fattura elettronica.

Prezzi àncora e listino digitale sul sito web

Le decisioni sul prezzo àncora e sulla pubblicazione del listino sono uscite nella Gazzetta ufficiale 101/2026. Dovevano applicarsi dal 1° ottobre 2026. Il Governo le ha modificate il 29 settembre 2026 (GU 110/2026).

L’applicazione inizia ora il 17 novembre 2026. La data di riferimento resta il 10 settembre 2026. Si espone il prezzo in vigore quel giorno, non quello alla data di inizio. Il Ministero consiglia di indicare solo la data, senza la dicitura “prezzo àncora” o “prezzo aggiuntivo”. Ad esempio: “Prezzo al 10/09/2026”. Lo stesso giorno parte anche l’applicazione dei prezzi base previsti dalla Legge sulla tutela dei consumatori. L’obbligo cessa così di essere una misura temporanea e diventa permanente.

Per gli affittuari è fondamentale il chiarimento del Ministero dell’Economia. L’obbligo non si applica ai prezzi degli alloggi nei propri sistemi di prenotazione. Non si applica nemmeno sulle piattaforme di intermediazione. Le piattaforme non espongono il prezzo aggiuntivo per servizi di terzi. Ancorano solo i propri servizi addebitati direttamente al consumatore. Il prezzo del pernottamento su Booking, Airbnb o sul proprio sistema non richiede il prezzo àncora.

Tuttavia, anche i piccoli affittuari sono soggetti ai prezzi àncora. L’eccezione copre solo il prezzo dell’alloggio nei sistemi di prenotazione. I servizi aggiuntivi a prezzo fisso devono riportare anche il prezzo del 10 settembre 2026. Sono le pulizie finali, gli animali domestici o il noleggio bici. Il prezzo àncora si espone anche quando è uguale a quello attuale.

Importante: Chi ha un proprio sito web deve pubblicarvi un listino in formato XML o CSV. L’obbligo vale anche se il sito serve solo da biglietto da visita. Un profilo Instagram o Facebook non è considerato sito web. Il listino deve essere accessibile pubblicamente senza login. Va aggiornato entro le 8 del mattino dopo ogni variazione di prezzo. Ogni versione resta disponibile per 30 giorni. Un listino in PDF non basta. I controlli sono svolti dall’Ispettorato statale. Le multe arrivano a 30.000 euro per le persone giuridiche e 20.000 per gli artigiani.

Regole per gli affittuari 2027: cosa fare entro fine 2026

1. Saldate la tassa di soggiorno e la quota all’ente turistico — dal 2027 il debito comporta la perdita della categorizzazione.
2. Verificate di avere un provvedimento di categorizzazione regolare. La proroga delle autorizzazioni temporanee al 2030 vale solo dopo l’approvazione della legge.
3. Se affittate un appartamento in condominio, avviate la raccolta del consenso scritto dei comproprietari.
4. Seguite la delibera del vostro comune sul nuovo importo del forfait per letto.
5. Se operate tramite ditta o società, preparate un sistema per la fattura elettronica.
6. Se avete un sito web, pubblicate entro il 17 novembre 2026 il listino in formato XML/CSV. Per i servizi aggiuntivi esponete anche il prezzo del 10 settembre 2026.
7. Preparate la documentazione per il numero di registrazione. L’applicazione è prevista dal 1° maggio 2027. Seguite le comunicazioni del Ministero del Turismo e dello Sport.

Conclusione

Le nuove regole per gli affittuari 2027 non vietano l’affitto breve. Lo inseriscono però in un quadro molto più rigido. Arrivano numero di registrazione, ricategorizzazione, controlli più severi e forfait più alto. Le autorizzazioni temporanee, se la legge passa, ottengono altri quattro anni. Chi è regolarmente categorizzato e paga puntualmente entra nel 2027 senza timori. Volete che qualcuno segua per voi normative, ospiti e piattaforme? Date un’occhiata alla nostra offerta di affitto senza pensieri di appartamenti e ville in Istria. Velox Tours lavora da oltre 30 anni con gli affittuari in Istria. Li aiutiamo ad arrivare pronti a ogni stagione.

Pubblicato: 26/10/2026