Neue Regeln für Vermieter 2027

Das Jahr 2027 bringt die größten Änderungen für Privatunterkünfte seit zehn Jahren. Neue Regeln für Vermieter 2027 stehen bevor. Eine Registrierungsnummer für Anzeigen auf Booking und Airbnb wird Pflicht. Ein völlig neues Gastgewerbegesetz mit Neukategorisierung alle zehn Jahre kommt. Die Regierung schlägt eine Verlängerung der befristeten Genehmigungen bis Ende 2030 vor. Auch die Pauschalsteuer pro Bett steigt in den am stärksten entwickelten Destinationen. Nachfolgend geben wir einen Überblick über das, was beschlossen ist und was noch im Parlament liegt. Erfahren Sie, was Sie bis Ende 2026 tun können, um für die Saison 2027 gerüstet zu sein.

Registrierungsnummer: Ohne sie keine Anzeigen auf Plattformen

Die größte Neuerung kommt aus der Europäischen Union. Die Pflicht ergibt sich aus der EU-Verordnung über Kurzzeitvermietungen. Verordnung gilt seit dem 20. Mai 2026. Kroatien setzt sie über das neue Gastgewerbegesetz um. Betroffen sind natürliche und juristische Personen, die Zimmer, Apartments und Ferienhäuser vermieten. Das gilt für alle, die über Kurzzeitvermietungsplattformen inserieren. Das Nummer muss im Laufe des Jahres 2027 beantragt und angezeigt werden. Die Beantragung ist kostenlos, digital und einfach. Die Nummer wird auf Antrag vom Ministerium für Tourismus und Sport vergeben.

Das Verfahren läuft über das bestehende System eTurizam. Beim Antrag wird der Kategorisierungsbescheid beigefügt. Fehlt dieser, bietet das System automatisch einen Kategorisierungsantrag an. Die Sanktionen sind ernst. Natürlichen Personen drohen für Anzeigen ohne Registrierungsnummer Strafen von 2.000 bis 6.600 Euro. Plattformen, die ungültige Nummern nicht melden, zahlen 13.000 bis 130.000 Euro. Alternativ beträgt die Strafe 1 bis 6 Prozent des Umsatzes. Ist die Nummer gefälscht oder fehlt sie, muss die Plattform die Anzeige entfernen.

Wichtig: Die Pflicht ist noch nicht in Kraft. Die Regierung hat am 21. Oktober 2026 den endgültigen Gesetzesentwurf angenommen. Die Anwendung der Registrierungsnummer ist ab dem 1. Mai 2027 vorgesehen. So haben Vermieter und Plattformen Zeit zur Anpassung. Alle offiziellen Informationen veröffentlicht das Ministerium für Tourismus und Sport.

Neues Gastgewerbegesetz: Was sich ändert

Die Regierung hat den Gesetzesentwurf Ende Juni 2026 dem Parlament vorgelegt. Der endgültige Entwurf wurde am 21. Oktober 2026 angenommen und geht in die zweite Lesung. Das Inkrafttreten ist für den 1. Januar 2027 vorgesehen. Der Verband SMOi hat bei der Europäischen Kommission eine TRIS-Notifizierung eingereicht. Verlangt wird eine Prüfung der EU-Rechtskonformität vor der Verabschiedung. Der Text kann sich in der zweiten Lesung noch ändern, die Richtung ist aber klar.

Neukategorisierung alle zehn Jahre.

Für private Vermieter wird die Neukategorisierung alle zehn Jahre Pflicht. Hotels und Campingplätze durchlaufen das Verfahren alle fünf Jahre. Die Frist beginnt mit dem Inkrafttreten der Verordnung über die Mindestanforderungen. Diese Verordnung muss der Minister erst noch erlassen. Wer die Anforderungen nicht erfüllt, trägt die Verfahrenskosten. Die Gemeinden entscheiden über die Kategorisierung. Stadt- und Gemeinderäte können die Kategorisierung bestimmter Objektarten einschränken oder verbieten. Für diese Arten ist dann keine Kategorisierung mehr möglich. Die Regelung knüpft an die Destinationsmanagementpläne der Tourismusverbände an.

Ende der Übertragung auf den Ehepartner. Nach einer Abmeldung können Vermieter und enge Familienangehörige nicht sofort einen neuen Bescheid erhalten. Das gilt für Ehepartner, Lebensgefährten, eingetragene Partner und Kinder. Ein neuer Bescheid ist erst ein Jahr nach der Aufhebung möglich.

Pflichten, strengere Kontrollen und höhere Strafen!

Unbezahlte Kurtaxe bedeutet Verlust des Bescheids. Der Schuldenstand wird zum 31. März des laufenden Jahres für das Vorjahr ermittelt. Wer bis dahin offene Verbindlichkeiten hat, verliert den Kategorisierungsbescheid.

Erweiterte Kontrollen. Neben der Staatlichen Inspektion kontrollieren auch die Zollverwaltung und die kommunalen Ordnungshüter. In Schutzgebieten kontrollieren zusätzlich die Naturwächter. Hinweise auf nicht registrierte Vermietung sind häufige Anmeldungen verschiedener Personen im Jahresverlauf. Dazu kommen erhöhter Wasser- und Stromverbrauch, Anzeigen Dritter, Inserate und Gästebewertungen.

Höhere Strafen für Betrieb ohne Bescheid. Unternehmen und Gewerbetreibenden drohen für Betrieb ohne Bescheid Strafen von 5.500 bis 20.000 Euro.

Gastgewerbe und Wohnräume. Juristische Personen und Gewerbetreibende erhalten keine neuen Bescheide mehr für Apartments und Zimmer in Wohnräumen. Alle Verwaltungsverfahren laufen ausschließlich über das System eTurizam.

Der vollständige Entwurf und die eingegangenen Kommentare sind auf dem Portal e-Savjetovanja abrufbar.

Zustimmung der Miteigentümer und der Begriff des Gastgebers

Diese Pflicht gilt seit 2025 und geht 2027 ins dritte Jahr der Frist. Für Kurzzeitvermietung von Wohnungen in Gebäuden ist die schriftliche Zustimmung der Miteigentümer Voraussetzung für den Bescheid. Bestehende Vermieter müssen sie innerhalb von fünf Jahren nach Inkrafttreten des Gesetzes einholen. Erforderlich ist die Zustimmung von zwei Dritteln der Miteigentümer nach Eigentumsanteilen. Die Zustimmung darf nicht kürzer als fünf Jahre gelten. Wer die Zustimmung nicht rechtzeitig vorlegt, verliert den Bescheid für die Tätigkeit. Als Gastgeber gilt nicht, wer eine Wohnung in einem Mehrfamilien- oder Wohn- und Geschäftshaus vermietet.

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Befristete Genehmigungen: Regierung schlägt Verlängerung bis Ende 2030 vor

Vermieter ohne abgeschlossene Legalisierung arbeiten auf Basis befristeter Genehmigungen. Nach geltendem Gesetz gelten diese längstens bis zum 31. Dezember 2026. Neue Anträge können seit dem 1. Januar 2025 nicht mehr gestellt werden.

Die Regierung hat am 21. Oktober 2026 den endgültigen Entwurf des Gastgewerbegesetzes angenommen. Damit werden die befristeten Genehmigungen bis zum 31. Dezember 2030 verlängert. Das sind vier Jahre mehr als bisher. Die Verlängerung betrifft rund 15.000 Vermieter. Sie war eine der Hauptforderungen der Verbände der Familienvermieter. Ziel ist, den Vermietern Zeit für Legalisierung und dauerhafte Bescheide zu geben. Die Gespanschaften melden dem Ministerium jährlich bis zum 30. Juni die Zahl der befristeten Genehmigungen.

Wichtig: Die Verlängerung ist noch nicht in Kraft. Der Entwurf liegt dem Parlament zur zweiten Lesung vor. Bis das Gesetz verabschiedet ist, gilt die Frist 31. Dezember 2026. Die Gespanschaften rufen weiterhin dazu auf, Anträge rechtzeitig zu stellen. Unser Rat: Warten Sie nicht auf 2030. Wenn Sie die Legalisierung abschließen können, tun Sie es jetzt. Die Verlängerung ist ein Sicherheitsnetz, kein Grund zum Aufschieben.

Pauschalsteuer pro Bett steigt um 50 Prozent

Mit den neuen Regeln für Vermieter 2027 kommen auch Steueränderungen. Die Regierung hat am 10. September 2026 ein Steuerpaket an das Parlament übermittelt. Bei Annahme gilt es ab dem 1. Januar 2027. In Kategorie 1 des Tourismusentwicklungsindex steigt die Spanne von 100–300 auf 150–300 Euro pro Bett. In Kategorie 2 steigt sie von 70–200 auf 100–200 Euro. Die dritte (30–150 Euro) und vierte Kategorie (20–100 Euro) bleiben unverändert. Fasst die Gemeinde keinen Beschluss, steigt der gesetzliche Betrag von 200 auf 225 Euro. In Kategorie 2 steigt er von 135 auf 150 Euro. Die meisten Küstendestinationen gehören zu den ersten beiden Kategorien. Die meisten Gemeinden und Städte haben bisher das gesetzliche Minimum gewählt. In der Praxis bedeutet das für die meisten Vermieter 50 Prozent mehr Pauschalsteuer. Den endgültigen Betrag innerhalb der Spanne legt jede Gemeinde oder Stadt per Beschluss fest. Aktuelle Beträge und Regeln veröffentlicht die Steuerverwaltung.

Fiskalisierung 2.0 und eRechnung: Wen es betrifft

Zu diesem Thema herrscht die meiste Verwirrung, daher lohnt sich eine Klarstellung. Private Vermieter mit Pauschalsteuer unterliegen weder der Fiskalisierung noch der eRechnung. Das gilt sowohl 2026 als auch 2027. Eine Rechnung an den Gast muss dennoch bei jeder Zahlung ausgestellt werden. Anders ist es bei Gewerbebetrieben und Unternehmen. Umsatzsteuerpflichtige sind bereits seit 2026 im eRechnungssystem. Ab dem 1. Januar 2027 gilt die Pflicht auch für Unternehmen außerhalb des Umsatzsteuersystems. Sie betrifft den B2B-Bereich. Vermieten Sie über ein Gewerbe oder eine GmbH? Sorgen Sie bis Jahresende für ein Programm für eRechnungen.

Ankerpreise und digitale Preisliste auf der Website

Die Beschlüsse zum Ankerpreis und zur Veröffentlichung von Preislisten erschienen im Amtsblatt Narodne novine 101/2026. Sie sollten ab dem 1. Oktober 2026 gelten. Die Regierung hat sie am 29. September 2026 geändert (NN 110/2026). Die Anwendung beginnt nun am 17. November 2026. Der Referenztag bleibt der 10. September 2026. Angezeigt wird der an diesem Tag gültige Preis, nicht der Preis am Starttag. Das Ministerium empfiehlt, nur das Datum anzugeben, ohne die Bezeichnung „Ankerpreis“ oder „Zusatzpreis“. Zum Beispiel: „Preis am 10.09.2026“. Am selben Tag beginnt auch die Anwendung der Basispreise nach dem Verbraucherschutzgesetz. Damit wird die Pflicht von einer vorübergehenden Maßnahme zu einer dauerhaften.

Für Vermieter ist die Klarstellung des Wirtschaftsministeriums entscheidend. Die Pflicht gilt nicht für Unterkunftspreise in eigenen Buchungssystemen. Sie gilt auch nicht auf Vermittlungsplattformen für Unterkünfte. Plattformen zeigen keinen Zusatzpreis für Leistungen Dritter an. Sie verankern nur eigene Leistungen, die sie direkt dem Verbraucher berechnen. Der Übernachtungspreis auf Booking, Airbnb oder im eigenen Buchungssystem braucht keinen Ankerpreis.

Dennoch unterliegen auch kleine Vermieter der Ankerpreispflicht. Die Ausnahme gilt nur für den Unterkunftspreis in Buchungssystemen. Zusatzleistungen mit Festpreis müssen auch den Preis vom 10. September 2026 tragen. Das sind Endreinigung, Haustiere oder Fahrradverleih. Der Ankerpreis wird auch angezeigt, wenn er dem aktuellen Preis entspricht.

Wer eine eigene Website hat, muss dort eine Preisliste im XML- oder CSV-Format veröffentlichen. Die Pflicht gilt auch, wenn die Website nur als Visitenkarte dient. Ein Instagram- oder Facebook-Profil gilt nicht als Website. Die Preisliste muss ohne Anmeldung öffentlich zugänglich sein. Sie wird bis 8 Uhr morgens nach jeder Preisänderung aktualisiert. Jede Version bleibt 30 Tage verfügbar. Eine PDF-Preisliste reicht nicht aus. Die Kontrolle übernimmt die Staatliche Inspektion. Die Strafen reichen bis 30.000 Euro für juristische Personen und 20.000 Euro für Gewerbetreibende.

Regeln für Vermieter 2027: Was bis Ende 2026 zu tun ist

1. Begleichen Sie Kurtaxe und Mitgliedsbeitrag an den Tourismusverband — ab 2027 bedeutet Schuld den Verlust der Kategorisierung.
2. Prüfen Sie, ob Sie einen regulären Kategorisierungsbescheid haben. Die Verlängerung befristeter Genehmigungen bis 2030 gilt erst nach Verabschiedung des Gesetzes.
3. Vermieten Sie eine Wohnung in einem Gebäude, beginnen Sie mit dem Einholen der schriftlichen Zustimmung der Miteigentümer.
4. Verfolgen Sie den Beschluss Ihrer Gemeinde oder Stadt zur neuen Pauschalsteuer pro Bett.
5. Arbeiten Sie über ein Gewerbe oder Unternehmen, bereiten Sie ein System für eRechnungen vor.
6. Haben Sie eine Website, veröffentlichen Sie bis zum 17. November 2026 eine Preisliste im XML/CSV-Format. Zeigen Sie bei Zusatzleistungen auch den Preis vom 10. September 2026 an.
7. Bereiten Sie die Unterlagen für die Registrierungsnummer vor. Die Anwendung ist ab dem 1. Mai 2027 vorgesehen. Verfolgen Sie die Mitteilungen des Ministeriums für Tourismus und Sport.

Fazit

Die neuen Regeln für Vermieter 2027 verbieten die Kurzzeitvermietung nicht. Sie setzen ihr jedoch einen deutlich strengeren Rahmen. Es kommen Registrierungsnummer, Neukategorisierung, strengere Kontrollen und höhere Pauschalsteuer. Befristete Genehmigungen erhalten, wenn das Gesetz durchgeht, vier weitere Jahre. Wer ordnungsgemäß kategorisiert ist und pünktlich zahlt, geht ohne Sorge ins Jahr 2027. Möchten Sie, dass jemand Vorschriften, Gäste und Plattformen für Sie im Blick behält? Sehen Sie sich unser Angebot für sorgenfreie Vermietung von Apartments und Villen in Istrien an. Velox Tours arbeitet seit über 30 Jahren mit Vermietern in Istrien. Wir helfen ihnen, jede Saison gut vorbereitet zu beginnen.

Veröffentlicht: 26.10.2026.