Nova pravila za iznajmljivače u 2027

Godina 2027. donosi najveće promjene za privatni smještaj u posljednjih deset godina. Stižu nova pravila za iznajmljivače 2027. Uvodi se obvezni registracijski broj za oglašavanje na Bookingu i Airbnbu. Dolazi potpuno novi Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti s rekategorizacijom svakih deset godina. Vlada predlaže produljenje privremenih rješenja do kraja 2030. Raste i paušalni porez po krevetu u najrazvijenijim destinacijama. U nastavku donosimo pregled onoga što je usvojeno i što je još u saborskoj proceduri. Saznajte što možete napraviti do kraja 2026. kako biste sezonu 2027. dočekali spremni.

Registracijski broj: bez njega nema oglašavanja na platformama

Najveća novost dolazi iz Europske unije. Obveza proizlazi iz europske uredbe o uslugama kratkoročnog iznajmljivanja. Uredba se primjenjuje od 20. svibnja 2026. Hrvatska je provodi kroz novi Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti. Obveznici su fizičke i pravne osobe koje iznajmljuju sobe, apartmane i kuće za odmor. Odnosi se na sve koji ih oglašavaju putem platformi za kratkoročni najam. Broj će trebati ishoditi i istaknuti tijekom 2027. Ishođenje će biti besplatno, digitalizirano i jednostavno. Broj na zahtjev izdaje Ministarstvo turizma i sporta.

Postupak će se provoditi kroz postojeći sustav eTurizam. Pri traženju broja prilaže se rješenje o kategorizaciji. Ako ga iznajmljivač nema, sustav automatski nudi podnošenje zahtjeva za kategorizaciju. Sankcije su ozbiljne. Za oglašavanje bez registracijskog broja fizičkim osobama prijete kazne od 2.000 do 6.600 eura. Platforme koje ne prijave nevažeći broj plaćaju 13.000 do 130.000 eura. Alternativno, kazna iznosi 1 do 6 posto prihoda. Ako je broj lažan ili ga objekt nema, platforma mora ukloniti oglas.

Važno: obveza još nije na snazi. Vlada je 21. listopada 2026. prihvatila konačni prijedlog zakona. Primjena odredbi o registracijskom broju predviđena je od 1. svibnja 2027. Tako iznajmljivači i platforme dobivaju vrijeme za prilagodbu. Sve službene informacije objavljuje Ministarstvo turizma i sporta.

Novi Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti: što se mijenja

Vlada je Prijedlog Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti uputila Saboru krajem lipnja 2026. Konačni prijedlog prihvaćen je 21. listopada 2026. i ide u drugo čitanje. Stupanje na snagu predviđeno je za 1. siječnja 2027. Udruga SMOi podnijela je Europskoj komisiji podnesak kroz postupak notifikacije TRIS. Traži se provjera usklađenosti zakona s pravom EU prije usvajanja. Tekst se u drugom čitanju još može mijenjati, ali smjer je jasan.

Rekategorizacija svakih deset godina.

Za privatne iznajmljivače rekategorizacija će biti obvezna svakih deset godina. Hoteli i kampovi postupak prolaze svakih pet godina. Rok počinje teći od stupanja na snagu pravilnika o minimalnim uvjetima. Pravilnik tek treba donijeti ministar. Tko uvjete ne zadovolji, snosi troškove postupka. Lokalna samouprava odlučuje o kategorizaciji. Gradska i općinska vijeća mogu ograničiti ili zabraniti kategorizaciju pojedinih vrsta objekata. Za te vrste tada se neće moći dobiti kategorizacija. Odredba se nadovezuje na Planove upravljanja destinacijom turističkih zajednica.

Kraj prebacivanja kategorizacije na supružnika. U slučaju odjave, iznajmljivač i uža obitelj ne mogu odmah ishoditi novo rješenje. To vrijedi za bračnog i izvanbračnog druga, životnog partnera i djecu. Novo rješenje moguće je tek godinu dana nakon ukidanja odobrenja.

Obaveze, stroži nadzor i veće kazne!

Neplaćena turistička pristojba znači gubitak rješenja. Stanje duga utvrđuje se zaključno s 31. ožujka tekuće godine za prethodnu godinu. Tko do tog roka ima nepodmirene obveze, gubi rješenje o kategorizaciji.

Širi nadzor. Uz Državni inspektorat, kontrolu će provoditi Carinska uprava i komunalni redari. U zaštićenim područjima nadzor provode i čuvari prirode. Pokazatelji neregistriranog iznajmljivanja su učestale prijave različitih osoba tijekom godine. Tu su i povećana potrošnja vode i struje, prijave trećih osoba, oglasi i recenzije gostiju.

Veće kazne za rad bez rješenja. Tvrtkama i obrtnicima za rad bez rješenja prijete kazne od 5.500 do 20.000 eura.

Ugostitelji i stambeni prostori. Za apartmane i sobe u stambenim prostorima pravne osobe i obrtnici ne dobivaju nova rješenja. Svi upravni postupci prebacuju se isključivo na sustav eTurizam.

Cijeli tekst prijedloga i pristigli komentari dostupni su na portalu e-Savjetovanja.

Suglasnost suvlasnika i pojam domaćina

Ova obveza na snazi je od 2025. i u 2027. ulazi u treću godinu roka. Za kratkoročni najam stanova u zgradama pisana suglasnost suvlasnika uvjet je za rješenje. Postojeći iznajmljivači moraju je pribaviti u roku od pet godina od stupanja zakona na snagu. Potrebna je suglasnost dvije trećine suvlasnika prema vlasničkim udjelima. Rok suglasnosti ne smije biti kraći od pet godina. Tko suglasnost ne dostavi na vrijeme, gubi rješenje za obavljanje djelatnosti. Domaćinom se ne smatra iznajmljivač stana u višestambenoj ili stambeno-poslovnoj zgradi.

Surađujete s nama? Ne čekajte. Javite se i pripremit ćemo vam dokumentaciju za suglasnost suvlasnika!

Privremena rješenja: Vlada predlaže produljenje do kraja 2030.

Iznajmljivači bez dovršene legalizacije posluju na temelju privremenih rješenja. Prema važećem zakonu, ta rješenja vrijede najdulje do 31. prosinca 2026. Novi zahtjevi ne mogu se podnositi od 1. siječnja 2025.

Vlada je 21. listopada 2026. prihvatila konačni prijedlog Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti. Njime se privremena rješenja produljuju do 31. prosinca 2030. To je četiri godine više od dosadašnjeg roka. Produljenje se odnosi na oko 15 tisuća iznajmljivača. Bio je to jedan od glavnih zahtjeva udruga obiteljskih iznajmljivača. Cilj je dati iznajmljivačima vremena za legalizaciju i trajna rješenja. Županije će Ministarstvu svake godine do 30. lipnja dostavljati podatke o privremenim rješenjima.

Važno: produljenje još nije na snazi. Prijedlog zakona upućen je Saboru u drugo čitanje. Dok zakon ne bude izglasan, vrijedi rok 31. prosinca 2026. Županije i dalje pozivaju iznajmljivače da zahtjeve podnesu na vrijeme. Naš savjet: ne čekajte 2030. Ako možete dovršiti legalizaciju, učinite to sada. Produljenje je sigurnosna mreža, a ne razlog za odgodu.

Paušalni porez po krevetu raste za 50 posto

Uz nova pravila za iznajmljivače 2027 stižu i porezne promjene. Vlada je 10. rujna 2026. uputila Saboru paket poreznih mjera. Bude li usvojen, vrijedio bi od 1. siječnja 2027. U 1. kategoriji Indeksa turističke razvijenosti raspon raste sa 100–300 na 150–300 eura po krevetu. U 2. kategoriji raste sa 70–200 na 100–200 eura. Treća (30–150 eura) i četvrta kategorija (20–100 eura) ostaju nepromijenjene. Ako općina ne donese odluku, zakonski iznos raste s 200 na 225 eura. U 2. kategoriji raste sa 135 na 150 eura. Većina obalnih destinacija spada u prve dvije kategorije. Većina općina i gradova dosad je birala zakonski minimum. U praksi to za većinu iznajmljivača znači 50 posto veći paušal. Konačan iznos unutar raspona određuje svaka općina ili grad svojom odlukom. Aktualne iznose i pravila objavljuje Porezna uprava.

Fiskalizacija 2.0 i eRačun: koga se tiče

Oko ove teme vlada najviše zabune, pa je vrijedno razjasniti. Privatni iznajmljivač na paušalu nije obveznik fiskalizacije ni eRačuna. To vrijedi i u 2026. i u 2027. Račun gostu ipak mora izdati pri svakoj naplati. Drukčije vrijedi za obrte i tvrtke. Obveznici PDV-a u sustavu eRačuna su već od 2026. Od 1. siječnja 2027. obveza vrijedi i za poslovne subjekte izvan sustava PDV-a. Odnosi se na B2B poslovanje. Iznajmljujete kroz obrt ili d.o.o.? Do kraja godine osigurajte program za eRačune.

Sidrene cijene i digitalni cjenik na web stranici

Odluke o sidrenoj cijeni i objavi cjenika objavljene su u Narodnim novinama 101/2026. Trebale su se primjenjivati od 1. listopada 2026. Vlada ih je 29. rujna 2026. izmijenila (NN 110/2026). Nova primjena počinje 17. studenoga 2026. Referentni datum ostaje 10. rujna 2026. Ističe se cijena koja je vrijedila taj dan, a ne cijena na dan primjene. Ministarstvo preporučuje navesti samo datum, bez naziva „sidrena” ili „dodatna” cijena. Na primjer: „Cijena na 10.09.2026.” Istoga dana počinje i primjena baznih cijena iz Zakona o zaštiti potrošača. Time obveza prestaje biti privremena mjera i postaje trajna.

Za iznajmljivače je ključno pojašnjenje Ministarstva gospodarstva. Obveza se ne primjenjuje na cijene smještaja u vlastitim rezervacijskim sustavima. Ne primjenjuje se ni na posredničkim platformama za iznajmljivanje. Platforme ne iskazuju dodatnu cijenu za usluge trećih subjekata. Sidre samo vlastite usluge koje izravno naplaćuju potrošaču. Cijena noćenja na Bookingu, Airbnbu ili vlastitom booking sustavu ne treba sidrenu cijenu.

Ipak, i mali iznajmljivači su obveznici sidrenih cijena. Iznimka pokriva samo cijenu smještaja u rezervacijskim sustavima. Dodatne usluge s fiksnom cijenom moraju imati i cijenu od 10. rujna 2026. To su završno čišćenje, kućni ljubimci ili najam bicikala. Sidrena cijena prikazuje se i kada je jednaka aktualnoj.

Važno: Tko ima vlastitu web stranicu, mora na njoj objaviti cjenik u XML ili CSV formatu. Obveza vrijedi i ako stranica služi samo kao vizitka. Profil na Instagramu ili Facebooku ne smatra se web stranicom. Cjenik mora biti javno dostupan bez prijave. Ažurira se do 8 ujutro nakon promjene cijene. Svaka verzija ostaje dostupna 30 dana. PDF cjenik nije dovoljan. Nadzor provodi Državni inspektorat. Kazne idu do 30.000 eura za pravne osobe i 20.000 za obrtnike.

Pravila za iznajmljivače 2027: što napraviti do kraja 2026.

1. Podmirite turističku pristojbu i članarinu turističkoj zajednici — od 2027. dug znači gubitak kategorizacije.
2. Provjerite imate li redovito rješenje o kategorizaciji. Produljenje privremenih rješenja do 2030. vrijedi tek nakon izglasavanja zakona.
3. Ako iznajmljujete stan u zgradi, pokrenite prikupljanje pisane suglasnosti suvlasnika.
4. Pratite odluku svoje općine ili grada o novom iznosu paušala po krevetu.
5. Ako poslujete kroz obrt ili tvrtku, pripremite sustav za eRačune.
6. Ako imate web stranicu, do 17. studenoga 2026. objavite cjenik u XML/CSV formatu. Uz dodatne usluge istaknite i cijenu od 10. rujna 2026.
7. Pripremite dokumentaciju za registracijski broj. Primjena je predviđena od 1. svibnja 2027. Pratite obavijesti Ministarstva turizma i sporta.

Zaključak

Nova pravila za iznajmljivače 2027 ne zabranjuju kratkoročni najam. Stavljaju ga, međutim, u znatno stroži okvir. Stižu registracijski broj, rekategorizacija, stroži nadzor i veći paušal. Privremena rješenja, ako zakon prođe, dobivaju još četiri godine. Tko je uredno kategoriziran i plaća obveze na vrijeme, u 2027. ulazi bez straha. Želite da netko umjesto vas prati propise, goste i platforme? Pogledajte našu ponudu bezbrižnog iznajmljivanja apartmana i vila u Istri. Velox Tours već više od 30 godina radi s iznajmljivačima u Istri. Pomažemo im da svaku sezonu dočekaju spremni.

Objavljeno: 26.10.2026.